Capacité d'emprunt selon le salaire

Le calcul part du revenu, pas du prix du bien :

1. Mensualité maximale = revenus nets mensuels × 0,35 − mensualités des crédits en cours.

2. Capital = mensualité maximale ÷ (t ÷ (1 − (1 + t)⁻ⁿ) + taux d'assurance ÷ 12), avec t le taux annuel ÷ 12 et n le nombre de mois.

Exemple avec 3 000 € nets : 3 000 × 0,35 = 1 050 €. Sur 300 mois à 3,35 %, le facteur de mensualité vaut 4,9261 ‰ du capital, l'assurance 0,25 ‰ : 1 050 ÷ (4,9261 + 0,25) × 1 000 ≈ 202 800 €.

Un crédit en cours : avec 200 € de crédit auto, la mensualité disponible tombe à 850,00 € et la capacité sur 25 ans à 164 200 € pour 3 000 € de revenus.

La durée : sur 20 ans au lieu de 25, la capacité baisse à 177 000 € pour le même revenu. Le HCSF plafonne la durée à 25 ans, ou 27 ans pour un achat dans le neuf ou avec des travaux représentant au moins 10 % du coût, avec un différé limité à 2 ans.

Le taux : à 4 % sur 25 ans, la capacité passe à 189 900 €. Un demi-point de taux pèse autant que plusieurs dizaines d'euros de revenu.

L'apport ne change pas la capacité d'emprunt, mais il s'ajoute au budget d'achat et rassure la banque.

Les banques retiennent les revenus nets avant impôt réguliers : salaires (hors primes exceptionnelles), revenus d'indépendant sur plusieurs années, pensions, une partie des loyers perçus [À VÉRIFIER : quote-part retenue, souvent 70 %, selon la banque]. Pour passer du brut au net, utilisez le convertisseur salaire brut-net. Le calcul détaillé des charges figure sur la page taux d'endettement.

La règle des 35 % n'est pas absolue : chaque trimestre, une banque peut accorder 20 % de ses crédits immobiliers hors de ces critères, en priorité pour la résidence principale. Le reste à vivre, c'est-à-dire ce qui reste après la mensualité, pèse alors dans la décision (calcul du reste à vivre). Pour une estimation personnalisée, consultez votre banque, un courtier ou l'ADIL. Exemples par montant : 150 000 € sur 25 ans, 250 000 € sur 25 ans, ou le simulateur de mensualité.